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23 Aprile 2019

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La scadenza dei termini per il versamento del saldo Imu e Tasi è fissata per lunedì 17 dicembre 2018. Nella maggioranza dei casi, l’importo sarà identico a quello dell’acconto. Con il saldo i contribuenti devono verificare l’importo dovuto per l’intero anno.

La normativa prevede che il versamento del saldo di dicembre venga effettuato sulla base delle aliquote deliberate dal Comune nel 2018, con eventuale conguaglio sulla prima rata, mentre l’acconto di giugno viene versato in base alle aliquote ed alle detrazioni dell’anno precedente.

Per il pagamento del saldo occorre verificare, quindi, che nulla sia cambiato e in particolare le aliquote comunali e le eventuali detrazioni fissate dal Comune. Per chi possiede gli stessi immobili, quasi sempre l’importo dovuto è uguale a quello dell’acconto, a causa del blocco degli aumenti dei tributi comunali, ancora in vigore per il 2018. Il discorso cambia per i casi in cui ci sono state variazioni in termini di possesso degli immobili, che si verificano, ad esempio, per chi ha acquistato o venduto un immobile nel corso dell’anno. L’imposta è dovuta proporzionalmente ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso, calcolando per intero il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni. Oltre alle variazioni in termini di possesso è necessario verificare le agevolazioni, come quelle riguardanti i contratti a canone concordato o al comodato. Pertanto, se un’abitazione è stata locata a canone concordato dal 20 luglio, la riduzione del 25% dell’imposta si applicherà per 5 mesi- da agosto a dicembre- e per tale periodo si applicherà l’eventuale aliquota agevolata deliberata dal Comune.

Un altro caso frequente è quello dell’acquisto della prima casa, che non viene subito destinata ad abitazione principale. Ai fini Imu, infatti, l’esenzione prevista per l’abitazione principale si applica solo con la residenza anagrafica e con la dimora abituale. Se, quindi, tra l’acquisto ed il cambio di residenza anagrafica sono passati diversi mesi, occorrerà corrispondere l’Imu come abitazione a disposizione per il periodo compreso tra la data del rogito e quello del cambio di residenza anagrafica mentre da quest’ultima data l’immobile sarà esente da Imu e Tasi.

Per le abitazioni principali resta, dunque, l'esenzione, fatta eccezione per gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che continueranno a pagare l'Imu. L’esenzione sulle abitazioni principali vale anche per le pertinenze, nella misura massima di tre unità, a condizione che appartengano ciascuna ad una diversa categoria, tra C/2, C/6 e C/7. In caso di immobile in locazione non è più dovuta la TASI dagli occupanti/inquilini se l’unità immobiliare è da loro destinata ad abitazione principale.

L’esenzione dal pagamento è prevista anche per alcune fattispecie assimilate all’abitazione principale. Tra queste: le unità immobiliari delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari; gli alloggi sociali definiti dal Dm 22/04/2008; la casa coniugale assegnata al coniuge separato; l’immobile posseduto dal personale del comparto sicurezza; l’unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Aire. I Comuni hanno anche la facoltà di assimilare all’abitazione principale le case di anziani o disabili lungodegenti, non locate.

Per le abitazioni concesse in comodato ai parenti di 1° grado, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile a condizione che per il comodatario sia l’abitazione principale, che il comodante sia residente nello stesso Comune della casa concessa in comodato e che il comodante non possieda altre abitazioni, fatta eccezione per l’abitazione principale.

Per i terreni agricoli, sono esonerati dall’Imu i coltivatori diretti e gli imprenditori professionali, iscritti nella previdenza agricola. O i terreni ubicati nei comuni delle isole minori. Gli altri soggetti, invece, continuano a pagare, con l’eccezione dei “terreni montani”. Per i terreni agricoli ancora assoggettati a Imu occorre considerare il reddito dominicale, moltiplicarlo per 1,25 e poi per 135. Tutti i terreni agricoli sono esenti dalla Tasi.

La riduzione della base imponibile del 25% è prevista per gli immobili locati a canone concordato. Nella Legge di Stabilità 2016 rientrano in questo sgravio tre tipologie di contratti di locazione:

  • I contratti agevolati, della durata di 3 anni più 2 di rinnovo;

  • I contratti per studenti universitari, di durata da 6 mesi a 3 anni;

  • I contratti transitori (di durata da 1 a 18 mesi), se stipulati nei Comuni nei quali il canone deve essere stabilito dalle parti applicando gli Accordi territoriali (aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania; Comuni confinanti con tali aree; altri Comuni capoluogo di provincia).

Tutte le altre case- comprese quelle in affitto a canone libero- sono ancora soggette ad Imu ed eventualmente a Tasi, se istituita dal Comune.

I fabbricati rurali strumentali sono esenti da Imu ma pagano la Tasi con aliquota massima dell’1 per mille. Discorso analogo per gli “immobili-merce”, per i quali è previsto l’esonero dall’Imu e il pagamento della Tasi, con un’aliquota all’1 per mille sui fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Il Comune ha pero’ la facoltà di portarla al 2,5 per mille o di diminuirla fino all’azzeramento.

Gli immobili produttivi rientranti nella categoria “D” (capannoni, opifici) hanno lo stesso trattamento perImu e Tasi. La base imponibile è costituita dal valore catastale (rendita per 1,05) oppure dal valore contabile in caso di fabbricati non accatastati, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati.

La procedura di calcolo è la stessa per Imu e Tasi. Si parte dalla stessa base imponibile (rendita catastale rivalutata del 5%) e la si moltiplica per il coefficiente previsto per la specifica categoria catastale. Per i fabbricati abitativi è 160, per i negozi 55 e così via. Il valore ottenuto consente di applicare le aliquote Imu e Tasi decise dai Comuni. Il conteggio si esegue per i mesi di possesso, calcolando un mese in caso di possesso di almeno 15 giorni.  

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