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Un’area edificabile pertinenziale è soggetta al pagamento di Imu e Tasi, se accatastata separatamente dal fabbricato. Lo ha sancito una sentenza della commissione tributaria regionale di Bologna del 4 luglio scorso. Per ottenere l’esenzione, dunque, è necessario un accatastamento unitario dei due immobili, con l’attribuzione di un’unica rendita. Sulla questione della tassabilità delle aree edificabili pertinenziali, però, sussistono poche certezze.

In una recente sentenza, la Cassazione non impone l’accatastamento unitario tra area e fabbricato, ma precisa che tra i due immobili deve sussistere “un vincolo d’asservimento durevole, funzionale o ornamentale delle aree al fabbricato, con il fine di migliorarne le condizioni d’uso, la funzionalità e il valore”. E la prova dell’asservimento pertinenziale, in questo caso, grava sul contribuente. Sia con l’ultima pronuncia che con quelle degli anni passati, la Cassazione ha sempre giudicato irrilevante la circostanza che un’area pertinenziale e una costruzione principale siano accatastate separatamente, al fine di poter essere assoggettate a tassazione come un unico bene. Il vincolo pertinenziale, però, deve essere visibile e va rilevato dallo stato dei luoghi. In caso contrario, i due immobili sono soggetti ad autonoma imposizione. “Per qualificare come pertinenza di un fabbricato- si legge nella sentenza 8367/2016- un’area edificabile è necessario che intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo ius edificandi e che non si risolva, quindi, in un mero collegamento materiale, rimovibile ad libitum”. In una precedente sentenza, la Cassazione aveva chiarito la necessità di fare riferimento all’articolo 817 del Codice civile, secondo cui sono da considerare pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra cosa.   

Ma le divergenze principali tra i giudici di merito emergono soprattutto sul trattamento fiscale delle aree pertinenziali. Una pronuncia della CTR di Milano, ad esempio, risulta differente da quella della CTR bolognese. La commissione milanese ha stabilito recentemente che un terreno può essere qualificato pertinenziale anche se non è accorpato catastalmente ad un fabbricato. La “graffatura”, ovvero l’unione dei due beni immobili in catasto, agevola l’attività di controllo del bene impositore, ma non può essere considerata decisiva per attribuire al terreno natura pertinenziale. Inoltre, per i giudici lombardi il fatto che un terreno non sia censito al catasto, unitamente al fabbricato destinato ad abitazione, non può comportare il disconoscimento delle agevolazioni “prima casa”, contrariamente a quanto sostenuto dall’Agenzia delle Entrate.    

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