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Una risoluzione del Dipartimento delle Finanze chiarisce definitivamente tutti i dubbi sulla controversa norma relativa alle agevolazioni per i comodati. La risoluzione del 17 febbraio conferma in larga parte le interpretazioni già emerse nei giorni scorsi, fornendo comunque nuove indicazioni. Sono quattro le problematiche sulle quali il Mef focalizza la sua attenzione, rispondendo ai quesiti degli addetti ai lavori.

QUADRO NORMATIVO E CONSIDERAZIONI DI CARATTERE GENERALE ANCHE IN ORDINE ALLA POTESTA' REGOLAMENTARE DEI COMUNI- Il Ministero ribadisce anzitutto le condizioni per ottenere l'agevolazione per l'Imu. Ma le disposizioni- spiega il Mef- si applicano anche alla Tasi. “La base imponibile dell'imu- si legge nella risoluzione- è ridotta del 50 per cento per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo (comodante) ai parenti in linea retta entro il primo grado, vale a dire genitori e figli (comodatari), che le utilizzano come abitazione principale. La stessa norma prevede come ulteriori condizioni per poter beneficiare della riduzione che il contratto sia registrato, che il comodante possieda un solo immobile in Italia e che il comodante risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato. Il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso Comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione sempre delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. A questo proposito, si deve precisare che, dalla lettura della norma nel suo complesso, emerge che non solo l’immobile concesso in comodato ma anche quello destinato dal comodante a propria abitazione principale non deve in nessun caso essere classificato nelle suddette categorie catastali che individuano le abitazioni di lusso”. Per ottenere l'agevolazione bisognerà rispettare tutte le condizioni citate dal Mef. “Il venir meno di una sola di esse- si legge ancora nella risoluzione- determina la perdita dell'agevolazione stessa”.

Il Ministero precisa anche che è stata abrogata la norma che autorizzava i Comuni a disporre l'assimilazione all'abitazione principale di quella data in comodato a parenti. “L’esercizio della predetta facoltà- spiega il Dipartimento- determinerebbe l’esenzione sia dall’IMU sia dalla TASI, poiché in quest’ultima norma è contenuta la definizione di abitazione principale che è la stessa per entrambi i tributi. Il Comune può, comunque, stabilire, nell’esercizio della propria autonomia regolamentare, un’aliquota agevolata, purché non inferiore allo 0,46 per cento”.

REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI COMODATO- La risoluzione affronta poi il tema della registrazione dei contratti di comodato, a partire da quelli redatti in forma scritta. Viene confermato l'obbligo di registrare il contratto entro 20 giorni, precisando che l'agevolazione Imu decorre dalla data del contratto di comodato e non da quello della registrazione. “Ai fini IMU, occorre tenere presente l’art. 9, comma 2, del D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il quale dispone che l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; a tal fine il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero. Per beneficiare dell’agevolazione sin dal mese di gennaio 2016, il contratto di comodato redatto in forma scritta deve essere stato, quindi, stipulato entro il 16 gennaio 2016 e registrato secondo le disposizioni che regolano l’imposta di registro”.

Anche per i contratti verbali di comodato, la legge di Stabilità richiede espressamente la registrazione. “Pertanto, ai soli fini dell’applicazione dell’agevolazione in oggetto, la relativa registrazione- prosegue il Mef- potrà essere effettuata previa esclusiva presentazione del modello di richiesta di registrazione (modello 69) in duplice copia in cui, come tipologia dell’atto, dovrà essere indicato “Contratto verbale di comodato”. Anche per questi ultimi, è necessario tenere conto della data di conclusione del contratto, ai fini della decorrenza dell'agevolazione.

POSSESSO DI UN SOLO IMMOBILE DA PARTE DEL COMODANTE ED ESEMPLIFICAZIONE- Laddove la norma prevede che il comodante possieda “un solo immobile in Italia”, il Mef conferma che il concetto di “immobile” deve essere riferito solo alle unità abitative. Perciò il possesso di terreni, negozi o di una pertinenza non impedisce l'agevolazione del 50% della base imponibile. Per le pertinenze concesse in comodato unitamente all'abitazione, sarà applicabile il trattamento di favore per l'abitazione stessa, ma secondo certi limiti. “Nei limiti comunque fissati dal comma 2 dell’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011, in base al quale per pertinenze dell'abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un'unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all'unità ad uso abitativo. Tale conclusione si fonda sulla circostanza che il comodatario, per espressa previsione di legge, deve adibire a propria abitazione principale l’immobile concesso in comodato. Se, dunque, ad esempio, oggetto del comodato è un appartamento con un garage (C/6) e una soffitta (C/2), allora la riduzione della base imponibile si applica a tutti gli immobili appena indicati mentre è ininfluente ai fini del riconoscimento del beneficio il fatto che il comodante possieda un altro garage (C/6)”.

L'ultimo caso preso in considerazione è quello delle abitazioni rurali ad uso strumentale, di cui all'articolo 9, comma 3-bis del Dl 557/1993, o di quelle destinate ad abitazioni dei dipendenti esercenti attività agricola. Secondo il Mef, il possesso di questi immobili, sebbene abitativi, non preclude l'accesso all'agevolazione. Lo stesso legislatore, infatti, li ha considerati strumentali all'esercizio dell'agricoltura e non abitativi.

LA DETERMINAZIONE DELLA QUOTA DELLA TASI A CARICO DEL COMODANTE SUGLI IMMOBILI IN COMODATO- Il comodante, se in possesso di tutte le condizioni richieste dalla norma, verserà la Tasi- una volta ridotta la base imponibile del 50%- nella percentuale stabilita dal Comune nel regolamento del 2015. Solo nel caso in cui non sia stata determinata la predetta percentuale il comodante è tenuto ad applicare la TASI nella misura del 90% dell'ammontare complessivo del tributo. Altro discorso per chi concede l'immobile. “Il comodatario, dovendo adibire ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non deve adempiere all’obbligazione relativa alla TASI, in virtù delle disposizioni contenute nell’art. 1, commi 639 e 669 della legge n. 147 del 2013, poiché la legge di stabilità per l’anno 2016 ha previsto l’esclusione dalla TASI- conclude la risoluzione- sia per il possessore sia per l’occupante per gli immobili adibiti ad abitazione principale”.

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